1樓：搜狐焦點
小產權房亦稱「鄉產權房」。「小產權房」不具備法律概念，是人們在實踐過程中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有得到國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予相關備案。
所謂產權證也不同於一般商品房，不是真正合法有效的產權證。
小產權房的出現與城市房價躥公升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價**邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，「小產權房」不得確權發證，不受法律保護。
商品房和小產權房區別
商品房是指，經過國家承認批准發放預售許可證的住宅用地，使用年限為70年，若以後遇到拆遷問題，國家會給予一定的補償。反之，小產權就是集體用地，不被國家承認，若遇到任何問題，國家不給任何補償了。
小產權房的利處
一、住房夢。
低售價、低租金，成為低收入人群搶購小產權房的主要推動力。相較於**高昂的商品房，購房者購買到了便宜的房子，實現了住房夢。
二、小產權房主導者的超額利益。
基層的鄉**、村**基於利益需要默許推動之下，很多小產權專案打著新農村建設的名義也迅速發展。農村土地是集體所有制，目前流入市場新增的小產權房主要基於集體用地，甚至部分占用耕地。村幹部手裡掌握著村集體用地的公章，私自賣地很容易，在不用交納土地出讓金和各種稅費情況下，小產權房的主導者——村一級或鎮一級**可獲超額利益。
三、合作開發商也可按比例分成。
由於不用交納土地出讓金和各種稅費，小產權房收益一般也會超過商品房開發所得的收益。
四、村民除自住房外也獲得了房屋開發的分紅。
小產權房的弊處
一、缺少「五證」
「五證」是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產專案，如果沒有「五證」是不能辦理房產證的。儘管「小產權房」一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，「小產權房」存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。
二、拆遷難補償
除了不能辦理房產證外，那些「便宜房」實際上屬於在**規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相衝突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
三、質量難保證
房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。
四、配套不完善
這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。
五、遺贈也麻煩
由於缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是「小產權房」目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業內人士還透露，因為沒有辦理相關手續，所以這種房子房價一般都很低，有些開發商是「打一槍換乙個地方」，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，後續引發的許多麻煩都甩給購房者。
六、小產權房不能抵押或者上市轉賣。
買個房子都不是個小事，甚至是父母和自己2代人的積蓄，所以在購買之前一定要慎之又慎！
（以上回答發布於2015-10-20，當前相關購房政策請以實際為準）
2樓：小c**答疑
回答1.產權收益不同：小產權房沒有房產證，不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房手續齊全，具有合法所有、轉讓、處分、收益等權利。
2.房產證有無：購買小產權房拿不到國家頒發的辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。
3.法律保護不同：小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產權買賣不受法律保護；而商品房是經國家批准建設的，買賣受國家法律保護。
4.按揭貸款不同：買小產權房不能從銀行辦理貸款，不能使用公積金貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。
3樓：大鬍子說房小助理
小產權房和大產權房有5大區別：1.小產權房沒有實際產權。
2.小產權房一般建在農村集體用地上。3.
小產權房只能村集體內部交易。4.小產權房的買賣不受法律認可。
5.小產權房不能在房管局登記備案，也不能抵押貸款。
4樓：匿名使用者
小產權房土地屬於集體農業用地，商品房土地屬於國有住宅用地。
5樓：匿名使用者
表面看 就是集體產權 目前多數是村集體土地建成。只能內部人員使用 不允許**！
實際上主要是不含商品房12項稅和56鐘費！！ 沒交 保護費 **當然不保護小產權房 而且還一直再加大力度打擊！
6樓：yan一路風景
小產權房建築用地的土地取得沒有經過正常手續，不屬於建委招標土地，沒有繳納土地出讓金，只是占用鄉鎮或機關單位的土地建設，國家只給他頒發乙個大的產權證並且不允許**的
商品房土地正規手續得到的，就這樣
7樓：易書科技
1、小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產權買賣不受法律保護；而商品房是經國家批准建設的，買賣受國家法律保護。
2、購買小產權房拿不到國家頒發的辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。
3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房具有。
4、買小產權房不能辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。
請問小產權房和商品房有啥區別？
8樓：華律網
一、小產權房：1、小產權房的房產證由鄉鎮**頒發，個人並沒有實際的產權。2、個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之後才能夠進行。
3、小產權房的建設用地一般是歸鄉**集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。4、購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
二、大產權房：1、大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。2、職工可以自由**或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。
3、大產權房的用地是由國家(也就是當地**)劃撥或者轉讓的，銷售物件可以是任何人。4、購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、**或轉讓，不用補繳任何費用。
9樓：戒為良藥
1.小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產權買賣不受法律保護；而商品房是經國家批准建設的，買賣受國家法律保護。
2.購買小產權房拿不到國家頒發的辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。
3.小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房具有。
4.買小產權房不能辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。
10樓：白開水cll是我
區別：2.房產證有無：購買小產權房拿不到國家頒發的辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。
3.法律保護不同：小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產權買賣不受法律保護；而商品房是經國家批准建設的，買賣受國家法律保護。
4.按揭貸款不同：買小產權房不能從銀行辦理貸款，不能使用公積金貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。
風險：1.城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或「小產權房」等違法用地，是不能登記發證的。
2.小產權房拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。因此也不能合法的過戶，對其公升值空間產生較大的影響。
3.購房合同不受法律保護，買賣雙方容易出現糾紛，如果遇到國家徵地拆遷，也可能無法得到拆遷補償。
4.想要申請銀行貸款進行抵押時，小產權房是沒有經過主管部門批准而建造的，購房者無法提供合法產權證明，因此也就無法辦理抵押貸款。
11樓：新浪房產百事通
「小產權房」並不是乙個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的「小產權房」，也稱「鄉產權房」，是指由鄉鎮**而不是國家頒發產權證的房產。所以，「小產權」其實就是「鄉產權」「集體產權」，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。
說的再直白一些，「小產權房」是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義**的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。
目前的「小產權房」、「鄉產權房」有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。
和一般意義上的商品房相比，「小產權房」沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，「小產權房」的**，一般僅是同地區商品房**的1/3甚至更低。「廉價」是大量城鎮居民頂著產權風險購買「小產權房」的根本原因。
目前國家在嚴格控制小產權房的土地性質轉為國有土地，所以開發商的承諾不一定能兌現，建議在合同中對此進行約定，這樣如果不能辦理兩證，開發商應進行相應的賠付。
小產權房跟正規商品房有什麼區別？
12樓：搜狐焦點
1.產權收益不同：小產權房沒有房產證，不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房手續齊全，具有合法所有、轉讓、處分、收益等權利。
2.房產證有無：購買小產權房拿不到國家頒發的辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。
3.法律保護不同：小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產權買賣不受法律保護；而商品房是經國家批准建設的，買賣受國家法律保護。
4.按揭貸款不同：買小產權房不能從銀行辦理貸款，不能使用公積金貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。
13樓：夢回橄欖綠
小產權房概述
「小產權房」並不是乙個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的「小產權房」，也稱「鄉產權房」，是指由鄉鎮**而不是國家頒發產權證的房產。所以，「小產權」其實就是「鄉產權」「集體產權」，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。
說的再直白一些，「小產權房」是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義**的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。
法律屬性
那麼，鄉產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？
首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，並非只要是鄉產權房就是非法建築，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生衝突，才讓人誤認為是非法建築。
既然是合法的，那麼鄉產權房是否可以購買和轉讓呢？根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或**的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的物件是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
小產權和大產權
1、全部產權（大產權）
***《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市**或牌價**。
國家和地方**不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的佔有權、使用權、收益權和處分權。在這裡，房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。
相對於「部分產權」而言，「全部產權」才有存在的意義。
2、部分產權。（小產權）
根據***《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價**。職工購房後另外擁有部分產權，可以繼承和**，但**要在購買5年以後才能進行，原售房的產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費後，按個人與單位或**各自所佔的產權比例進行分配。從這裡可以看出部分產權和全部產權的一些區別。
部分產權與全部產權的不同之處在於，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定範圍之內。
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