1樓：高昂雄雞
首先要審查租賃的真實性，租賃合同是否10年簽訂，租金是按年支付還是10年租金已經提前全部支付，支付的形式是轉賬還是現金；如果是10年租金一次性預付，為什麼？合同原件，是否經得起對形成時間的鑑定？其次，銀行放貸，一般也要審查房屋現狀的，當時現狀如何？
既然是租賃，占有的證據？以及租賃合同是否備案等。個人認為，一般都是在執行中的案外人異議階段對這些問題進行審查，由承租人提出其對房屋享有租賃權甚至租金已經支付等為由，提出案外人異議。
在案外人異議審查中，更多是審查真實性、合理性，至於是否備案並不重要。現實中可能99%的租賃合同都沒有備案，且租賃合同應該備案應該是一種管理型的規定，並不一定導致合同無效。只要承租人能提供非常充分的證據證明真實性，一般還是要認定租賃關係。
但是那種提前支付10年租金的說法，一般都是虛假的，經不起推敲，經不起詢問。最後，不管案外人異議如果裁定（就是成立或者駁回兩種可能），銀行或者承租人都可以起訴，最終通過訴訟解決。
2樓：慶民於
是的。樓主說的非常正確，租賃關係的存在在現行法規體系下就是出租登記備案。如果租賃關係成立後未去進行登記，按現行法規屬於違規，而違規行為是不屬於法律支援的行為。
則租賃關係不能影響銀行的處置做法。如有其他證據（收據、管理費等）有可能被法院授予優先購買權。
如何利用買賣不破租賃原則？
3樓：手機使用者
能。依《合同法》的規定,買賣不破租賃的原則是指,房屋在產權人賣給他人後,原有的租賃合同繼續有效,承租該房屋居住的承租人,有權依原約定繼續居住在該房屋,直至雙方的租賃合同期滿後止。合同法》第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
本條是關於租賃物發生所有權變動時租賃合同的效力的規定。
本條的規定體現了租賃合同的乙個特點，即租賃權的物權化特點。所謂物權化是指在租賃關係存續期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。
本條主要規定的是租賃物的所有權發生變動時，租賃合同的效力問題。在租賃合同中有乙個基本的制度叫「買賣不破租賃」。買賣不破租賃是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有人有效。
關於這個原則，各國民法都有所體現，但不盡相同，有的國家規定，只有對不動產租賃或經過登記的動產租賃才適用該項原則。如義大利民法規定，如果在租賃物轉讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對抗第三買受人。在買受人善意取得占有的情況下，前款規定不適用於不在公共登記處登記的動產。
有國家規定，買賣不破租賃只適用於不動產。如法國民法規定，如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規定，不動產的租賃契約進行登記時，爾後對於其不動產取得物權者，也生效。
有的規定，不論是動產租賃還是不動產租賃，都適用買賣不破租賃的原則。如我國台灣地區「民法」規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權付讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。我國合同法規定不論動產租賃和不動產租賃都適用買賣不破租賃的原則。
買賣不破租賃並不限於出租人**租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為合夥投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權變動問題。
適用買賣不破租賃的條件是：第一，租賃合同已成立並生效；第二，租賃物已交付承租人；第三，所有權發生變動是在租賃期間；第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關係仍然能夠對抗該買受人。
本條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這裡所說的不影響租賃合同的效力是指，租賃物的所有權發生變動後，其設定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關係，成為乙個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租賃合同的約束。如果出租人沒有將所有權變動的事項通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及於受讓人。
做法： 不管誰是房屋所有權人，都可以要求繼續履行合同約定。 不服起訴，絕對勝訴。 謝謝，滿意請採納。
買賣不破租賃原則問題 120
4樓：鄭州屈律師
這種情況下是還要受買賣不破租賃原則的限制，因為雖然甲與乙是簽訂了房屋買賣合同，但是房屋依舊登記在甲的名下，甲是房屋的所有權人，此時甲與丙簽訂的租賃合同當然有效，根據買賣不破租賃原則，後續乙雖然取得了房屋所有權，但是因為丙的租賃權在先，此時乙是要受買賣不破租賃的限制。
5樓：司冒魚藍
有法律，我國合同法第228條規定了乙個原則，就是「買賣不破租賃」：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同金粉案件具體應用法律若干問題的解釋》，除非房屋在出租前已經設立抵押，因為抵押權人實現抵押權發生所有權變動或房屋在出租前被法院查封，否則租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。
除非合同到期，或滿足以上條件或租戶有違約行為，樓主沒權利趕租戶走的。
6樓：濟南夏中山律師
什麼情形不適用買賣不破租賃原則？
關於買賣不破租賃原則的例外
7樓：華律網
「買賣不破租賃」是租賃合同法律關係中眾所周知的通識。只要具備合法的租賃合同關係，承租人使用物業的權利不因租賃物所有權的轉移而受影響。但這一原則也並非一成不變，根據《合同法》及《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，房屋租賃合同主要具有以下例外情形：
(一)出租人和承租人在租賃合同中約定排除了「買賣不破租賃」原則，民事領域尊重意思自治，約定優先;(二)抵押權設立在先時，抵押權實現後，受讓人不受租賃合同的約束，即「先抵後租」不適用「買賣不破租賃」規則。因此簽署租賃合同時要審慎注意，檢視租賃物是否已經被抵押;(三)在人民法院查封的不動產之上設定的租賃合同關係，不適用「買賣不破租賃」規則。法律依據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
8樓：帶她離開這世界
親 這是阻卻承租人優先購買權行使 不是買賣不破租賃例外
9樓：匿名使用者
建議你在網上搜一些民法的講座來聽聽，李健偉的民法，段波的租賃合同法好象都有
10樓：匿名使用者
你這其中情況不是買賣不破租賃的例外，這是承租人不得主張優先購買權的四種情形，且優先購買權僅限於【房屋】租賃合同，
11樓：老實兒的
我想說你這個不是買賣不破租賃的例外啊，你這個是承租人不得行使優先購買權的例外
12樓：喜歡美女
就是說如果出現了以上你提到的四種情況，那買賣就可以破租賃了。
什麼是買賣不破租賃？買賣不破租賃的條件
買賣不破租賃的條件 買賣不破租賃，即在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。比如 合同法 第229條規定 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力 民通意見 119條規...
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