什麼是買賣不破租賃？買賣不破租賃的條件

1樓：搜狐焦點

買賣不破租賃的條件

買賣不破租賃，即在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。

比如《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」。《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

買賣不破租賃原則的適用須具備三個條件：其一，原房屋租賃合同仍然有效;其二，租賃物已交付於承租人;其三，出租人將租賃物所有權讓與第三人。特別是租賃物必須以交付承租人使用，作為租賃產生物權性質之法律後果的公示形式，只有如此，承租人才能據此對抗租賃物新的所有人，行使其合同權利。

（以上回答發布於2015-11-03，當前相關購房政策請以實際為準）

2樓：超人邦頻道

承租人提出繼續租賃的要求是合法的，承租人的利益應當受到法律的保護，買方無權要求承租人現期搬離，所以建議在購房前要充分了解房屋是否已經出租。租賃期限和時到期避免影響自己的權益。

什麼是「買賣不破租賃」？

3樓：法妞問答律師**諮詢

買賣不破租賃是指，在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物轉讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響。

4樓：ray的遊戲世界

買賣不破租賃指的是即便所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。

根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

第二百三十一條因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

5樓：忻燁華

根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

租賃權的發生依據在於租賃合同，其權利性質屬於債權。根據債權相對性原則，其原本不具有拘束合同以外第三方的效力。

之所以《合同法》規定「買賣不破租賃」，其宗旨和目的，系在於保護承租人對租賃物現實的占有、使用和收益狀態，穩定社會物資的既存控制和利用關係，避免因物權變更導致物的占有、使用和收益狀態出現突發性的不穩定，避免買賣擴大租賃的交易風險。

6樓：小魚教育

最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

《解釋》第20條規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

7樓：秒懂百科

買賣不破租賃：適用於土地、房屋等不動產的租賃

8樓：超人邦頻道

什麼是買賣不破租賃，哪些情形不適用買賣不破租賃

9樓：簡單的快樂就是生活

一、什麼是買「賣不破租賃」

二、哪些情形不適用「買賣不破租賃」

知道什麼是買賣不破租賃後，我們就可以主張自己的權利，但是買賣不破租賃也有以下例外：

1、動產租賃的限制適用。因為動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。此外，如果對動產租賃適用「買賣不破租賃」原則，則不利於財產的流通，不利於充分發揮財產的效用。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用。根據法律的規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用。查封是指人民法院執行人員將作為執行物件的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。

如果承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用。破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化；以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用「買賣不破租賃」原則。

買賣不破租賃是什麼意思？

10樓：ray的遊戲世界

買賣不破租賃指的是買賣交易不影響租賃合同的繼續執行。房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。

根據《商品房屋租賃管理辦法》第十二條房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第十三條房屋租賃期間出租人**租賃房屋的，應當在**前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。

擴充套件資料：

《商品房屋租賃管理辦法》第七條房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：

（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；

（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；

（三）租金和押金數額、支付方式；

（四）租賃用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室內設施的安全效能；

（六）租賃期限；

（七）房屋維修責任；

（八）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；

（九）爭議解決辦法和違約責任；

（十）其他約定。

房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被徵收或者拆遷時的處理辦法。建設（房地產）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示範文字，供當事人選用。

11樓：忻燁華

買賣不破租賃，即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用於土地、房屋等不動產的租賃。在我國，由於土地屬於國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。

根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那麼，對於存在於土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關係亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

12樓：搜狐焦點

一、什麼是買賣不破租賃？

買賣不破租賃是指在租賃關係存續期間，即使房東**房屋，在沒有與承租人解約的情況下，承租人依然享有房屋的租住權利。

有租戶的房子如何賣？

如果房屋尚在出租狀態，房屋產權人應在售房之前的合理期限內通知承租人，在實際案例中這個期限一般為15或30天。這樣承租者可以提前了解房屋持有人的**意願，根據自身情況決定是否行使優先購買權，或利用這段時間另尋房屋、或和房屋持有人約定告知買主租賃現狀。需要提醒房屋持有人的是，如**房屋未通知承租人，即使手續合法、程式健全，承租人也有權利主張房屋買賣無效，並有權以同等**購得該房屋。

二、租戶一定能優先買房嗎？

雖然租戶享有優先購買權，但並不意味著租戶一定能優先買房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋產權人將房屋**給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無法主張優先購買權。

3、承租人只能在同等條件下行使優先購買權。所謂的「同等條件」就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價、支付方式還是其他方面，承租人都不會以優於

三、第三人的購買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權人同時想購買房屋，共有人可以先於承租人行使優先購買權。

5、承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。房屋產權人賣房之前要確保租客等享有優先購買權的人已經放棄使用權利，要求對方出示放棄優先購買權的宣告。

三、買賣不破租賃不適用動產

買賣不破租賃原則上只能適用於不動產租賃。例如房屋、土地使用權等。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓，出租。

那麼，對於存在於土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關係依然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

理由有三：

第一、如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用合同法該條規定，不利於財產流通，在相當程度上還會影響交易安全，造成租賃關係的標的物在交易上的不確定性，有悖於現代民法宗旨。

第二、從成本支出的角度來看，動產以占有為公示手段，當事人買賣動產時，交易的社會成本很低。不動產的買賣，買賣人比較慎重，一般要親自去房屋所在地進行考查，支付相應成本。如果動產買賣也要求買受人受善良注意義務，則極大的加重了買受人的成本。

第三、從保護弱者的角度看，相對於不動產，動產可大規模地生產，買方可選擇性越來越多，與賣方的地位基本相等。甚至優於賣方，即使在出租的情況下也不例外。因此，動產承租人的弱勢地位並不明顯，對動產的承租人無須特別保護。

什麼是買賣不破租賃？買賣不破租賃的條件

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