1樓：貸款買房子
一、招商難度遠大於銷售，佣金上要有側重。
在實際操作中，很多一線的「置業代表」往往青睞銷售。為什麼呢？因為銷售後回款，他便可領取很高的佣金，而且這個過程很簡單，大多適用於投資客，這類業主的特點大多是不太懂商業運營，而追求投資回報。
在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區域大概租金，合同就可以鑑定了！某種程度上，開發商的銷售員比投資業主更專業！
而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，其要親自察看區位、房型，以及合同條件，然後才會確定。甚至這些高階職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業。
這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要乙個條件談不攏，或者電力**、結構形式、或物業服務內容有爭議，就談不成。
所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和佣金上，要有所側重。
二、招商人員在數量上要多於銷售人員，要保持相對穩定。
對銷售人員，很多專案實行「末位淘汰制」，但對於招商人員，由於談判周期長、難度高、專業性強，所以要求人員相對穩定，講究「跟蹤」，不是「一蹴而就」的急於求成。專案招商人員，一般按業態分工，人員數量，應該2-3倍於銷售人員，考核週期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。
三、 招商要善於借助專業招商機構
在招商過程中，開發商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業招商機構，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到決定性作用。
實際工作中，可以在招商部門中，專門設定**行(中介)管理組，負責與之鑑定合作合同，和與其所帶領的商戶的談判對接，這樣，往往起到「借船出海」的重要作用。
四、帶租約銷售，是大多數開發商接受的商業地產運營形式
在商業地產開發過程中，除了上市公司，或者極少數對資金要求不高的開發商外，大多數對現金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關係。
既然是商業地產運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現了「帶租約銷售」這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。
「帶租約銷售」就是招商在前，銷售在後，又要將二者巧妙結合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監，要求其比較全面，妥善處理好租房與業主的關係。
商業地產常被簡單的理解為商場、商鋪，mall，步行街之類的購物中心(區)，其實，商業地產有廣義和狹義之分。商業地產依託的應該是乙個泛商業的概念。用於商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產。
它應該包含了：商業街，商場，mall，寫字樓，酒店，公園，零售業等等。狹義商業地產是專用於商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閒等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別於住宅、公寓、寫字樓等物業型別。
編輯本段商業地產的六大要素
一、 只租不售
做商業地產，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。
二、準確定位
（一）定位址
選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有公升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的專案，綜合面積45 萬平方公尺，商業面積25 萬平方公尺，這個專案在新區。為什麼選在新區？
第一，旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去。第二，附近規劃有大的居住區，大約10 平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000 元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能**量不大，但將來公升值潛力大。
商場上有句名言，「一步差三成」。還有句話叫「隔街死」。所以商業選
址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反覆研討，一定要看**長期規劃多方面綜合評估。
（二）定客戶
目標客戶要選好。我們也有教訓，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平公尺2、3 萬元，因為售價高，租金高，只能經營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經營不好。我們很奇怪，為什麼沃爾瑪那麼大的**一樓的人氣不旺呢？
經過反覆觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進出，但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高階消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數碼廣場組合在乙個購物中心裡面。
這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。
（三）定規模
購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方公尺租金收入，二是經營者的平方公尺銷售收入。10 萬平方公尺的購物中心，每平方公尺月租50 元；20 萬平方公尺購物中心由於規模大增加招商難度，招商時就要適當降租，每平方公尺月租40 元，那說明10 萬平方公尺就是最佳規模。
現在做購物中心出現乙個很不好的現象，就是求大。我聽到一件事，安徽乙個地級市要做乙個購物中心，規劃面積53 萬平方公尺，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物？
就我們自己的經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，乙個購物中心面積最好是10 萬平方公尺左右。
最大面積也不要超過20 萬平方公尺，超過20 萬的，增加的都是無效益或低效益面積。
2樓：匿名使用者
了解自己要銷售的東西。了解客人。為客人服務~
商業地產運營的核心本質和關鍵點是什麼 ？
3樓：笑笑來著
**以下資料供參考
商業地產運營的核心是市場定位。按照商業地產專案市場調研的事實和資料進行市場定位是制定基本策略的重要步驟。環境分析、市場分析、發現機會市場、確定目標市場、確定營銷策略、是市場定位的基礎，市場定位是專案成敗的轉折點。
商業地產運營的關鍵點是（一）定位址選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有公升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的專案，綜合面積45 萬平方公尺，商業面積25 萬平方公尺，這個專案在新區。為什麼選在新區？
第一，旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去。第二，附近規劃有大的居住區，大約10 平方公里，這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000 元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能**量不大，但將來公升值潛力大。
商場上有句名言，「一步差三成」。還有句話叫「隔街死」。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反覆研討，一定要看**長期規劃多方面綜合評估。
（二）定客戶目標客戶要選好。我們也有教訓，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平公尺2、3 萬元，因為售價高，租金高，只能經營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經營不好。我們很奇怪，為什麼沃爾瑪那麼大的**一樓的人氣不旺呢？
經過反覆觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進出，但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高階消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數碼廣場組合在乙個購物中心裡面。
這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。（三）定規模購物中心規模，不是越大越好，也不是越小越好。
商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方公尺租金收入，二是經營者的平方公尺銷售收入。10 萬平方公尺的購物中心，每平方公尺月租50 元；20 萬平方公尺購物中心由於規模大增加招商難度，招商時就要適當降租，每平方公尺月租40 元，那說明10 萬平方公尺就是最佳規模。做購物中心出現乙個很不好的現象，就是求大。
我聽到一件事，安徽乙個地級市要做乙個購物中心，規劃面積53 萬平方公尺，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物？就我們自己的經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，乙個購物中心面積最好是10 萬平方公尺左右。
最大面積也不要超過20 萬平方公尺，超過20 萬的，增加的都是無效益或低效益面積。（四）定業態乙個商業專案的成與敗，可以說在業態定位的時候就已經決定了80%，剩下的20%，就取決於操作團隊的實力了。業態定位就好比乙個軍團的作戰計畫，在總方針的指導下，迂迴機動作戰。
業態的定位首先就決定了整個商業專案的功能布局、建築結構布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節約專案的建設成本。業態定位應該是以最合適的才是最好的為原則，不應過度的追求新、奇、特，有些商業專案的業態定位相當的新穎，可在招商過程中卻舉步維艱，從而極大的影響了專案的銷售或經營。
房地產銷售最重要的是什麼？
4樓：手機使用者
答案是：業績（不論黑貓、白貓抓到老鼠就是好貓）要達到良好的業績需要知識、技巧和心態
知識如下：
1、熟識周邊住宅的售價
2、周邊住宅的租價
3、住宅在當地的需求
4、房地產銷售的法律法規
5、房市的變動（現在沿海的房價有所上公升了，內地的交易量在上公升等等）6、溝通技巧（談判技巧）
7、銷售技巧（銷售策略）
8、投資渠道與投資回報
9、國家的巨集觀政策
10、地方**對行業的規定
銷售的技巧如下：
1、欲擒故縱（和客戶砍價的時候比較適用）
2、裝可憐（給客戶長時間解釋的時候比較適用）3、拍胸口（客戶在猶豫的時候的比較適用）
房地產從業人員的心態如下：
1、業績，銷售行規（不論黑貓白貓，抓到老鼠就是好貓）2、團結，銷售是團隊行為，不要太獨立行事
3、服從，服從公司的統一安排，不要輕易挑戰領導的權威4、真誠，不要搞違反職業操守的事
5、靈活，對於上級命令的合理性和公司決策，可以提出一些意見，但不能過分堅持自己的觀點
祝你成為乙個優秀的房地產銷售精英
如何做好商業地產招商工作，商業地產招商具體是做什麼呀？
回答您好，很高興為您解答問題。你應具備以下條件 1 承壓能力。房地產經紀人肩上抗著巨大的銷售指標,那些新手面對開不到單的窘境。看著別人風光地落單,獲得豐厚地回報。那些飄在外地的房地產經紀人面對生活的壓力,身後有主管經理一次接一次的催促,實際面臨的卻是客戶的冷漠與拒絕。面對困難,相當一部分人感到迷茫和...
商業地產資料分析應該從哪些緯度入手？
唯有提高商業地產資料分析效率，才能洞察市場先機快速決策。但這不僅與從業人員的專業度相關，更是因為人工統計方式容易造成資料滯後的問題，推薦您袤博科技的智圖saas平台，專業的商業地產資料智慧型解決方案。如何對商品進行資料分析？可以從哪些分析維度進行？當領導想要檢視很細維度的銷售分析時，我們一般會從最細...
百度外賣市場營銷方案，商業市場營銷的核心是什麼？
能不能具體點？渠道？還是活動？ 集傑之家 無論什麼樣的營銷方案，我們離不開一套整體的邏輯可以分為以下的幾點 1 目前的市場大環境分析 說明一下由於目前網際網路的發展，人們變得越來越懶，促使了外賣業務的大熱，並可以找到一些行業的資料加以說明，目前外賣市場的總體市場份額是怎麼樣的，預估未來會有怎樣的增長...
常見房地產銷售策略有哪些，房地產市場營銷的主要策略有哪些？
可以使用佑商爆銷模式，這是乙個專門適用於房產專案 車商住 的營銷策劃方案，關鍵是這套方案中，包含了很多房產銷售都需要的策略和方案。爆銷模式中有引流 有 有催單 有促單 有成交 有暖場等諸多方案，另外爆銷模式的重點，買車位 車商住都可以 送家電，送汽車，送購物禮劵等多重豪禮。房地產市場營銷的主要策略有...
房地產的營銷策劃總監的年薪大概多少
房地產的營銷策劃總監的年薪大概在20萬到30萬之間。崗位職責 1 負責區域大型複雜的策劃方案的編制，指引區域大型複雜策劃方案的方向 2 作為公司在區域或領域專業性的代表，針對區域關鍵客戶或重大複雜專案進行專業角度的溝通 演講 3 制訂策劃技術的沉澱和總結，從專業角度指導區域或某一領域的策劃工作的開展...