1樓：段華偉律師
小區公共土地是屬於全體業主所有，未經業主大會許可，物業管理人員無權處置。
法律分析
法律、行政法規明確規定屬於業主共有的部分，規定來看，下列部分屬於法定共有部分：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。
建築區劃內的其他公共場所、公用設施，屬於業主共有。其他公共場所、公用設施，認定標準是這些公共場所、公用設施不屬於某一單個的人所有，也不屬於開發商所有。物業服務用房屬於業主共有，至於開發商是不是將物業服務用房的建設費用分攤到全體業主身上，在所不問。
占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。電梯、水箱屬於業主共有。建築區劃內的建設用地使用權不都屬業主共有，也有例外：
在小區內的某一整棟建築物屬於特定業主所有的情況下，該棟建築物的規劃占地的建設用地使用權屬於該特定業主，而不屬於小區的全體業主共有。小區內的城鎮公共道路占地和城鎮公共綠地占地，該地的建設用地使用權不屬於共有部分。在規劃時就確定屬於某個業主所有的綠地，就應當歸個人所有;對於房屋買賣合同中約定的附贈的花園，究竟應當歸屬於業主共有還是業主單獨所有，存在不同看法。
最高人民法院的傾向性意見認為，既然這些綠地根據合同已經約定歸個人所有，且其為此支付了對價，應當按照約定歸業主個人所有。
法律依據
《中華人民共和國民法典》
第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第二百七十二條 業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第二百七十三條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。
2樓：特別檻外人
按照《物權法》的規定，小區內附屬設施的產權屬於全體業主所有，未經業主大會許可，物業管理人員無權處置。但小區附屬設施的產權劃分為三種情況：
一是商品房小區，小區附屬設施的建設費用已經包含在業主的購房款中，附屬設施的產權自然屬於全體業主所有，不經業主大會許可，物業管理人員無權處置。
二是集資房小區，如果業主繳納的集資款裡包含附屬設施的建設費用，附屬設施的產權屬於全體業主，如果集資款裡不包含附屬設施的建設費用，則附屬設施的產權歸集資單位所有，集資單位有權處置。
三是房改房小區，由於房改款中不包括附屬設施的費用，因此，附屬設施的產權就不屬於全體業主，而是屬於小區所屬單位。
小區土地分割完成後，剩餘土地屬於全體業主所有嗎？ 100
3樓：小j同學
是的。新規說，小區的剩餘土地包括收益都是歸所有業主的。
4樓：
新規是什麼檔案，在那裡可查
紅線範圍內的土地是否都是全體業主共有
5樓：匿名使用者
建築紅線：城市道路兩側控制沿街建築物或構築物（如外牆、台階等）靠臨街面的界線。又稱建築控制線。
建築紅線是指建築物的外立面所不能超出的界線。建築紅線可與道路紅線重合，一般在新城市中常使建築紅線退於道路紅線之後，以便騰出用地，改善或美化環境，取得良好的效果用地紅線是圍起某個地塊的一些座標點連成的線，紅線內土地面積就是取得使用權的用地範圍。開發建設這個地塊的建築小區時候，還需要退紅線2公尺左右，這個數字各地不一，要看當地規劃局的規定。
小區的建築必須在退紅線範圍內，退出的這塊地不准占用。也就是說，儘管你已經為退出的這塊地付出了土地出讓金，但就是不准占用。用地紅線只是標註在紅線圖上，現場是看不到的。
不過退界線就一目了然：小區的圍牆就是退界線。
小區商鋪外的公共區域使用權歸誰？
小區商鋪外的公共區域到底歸誰？在走訪調查中，目前聽到兩種聲音，一種是小區商鋪業主認為，當時購買商鋪時就是看中門口的公共區域，這塊公共區域使用權應該歸商鋪業主；而另外一種聲音認為，小區商鋪外的公共區域是小區的公共區域，應該屬於全體業主所有，使用權也是全體業主來決定。但是，每個小區的具體情況需要具體資訊才能判斷。
那這個公共區域歸屬權到底屬於誰呢？記者也諮詢了區住建局相關部門，他們表示，小區商鋪外的公共區域歸屬權，應以建築用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，如果是規劃紅線內的是屬於小區所有，如果是規劃紅線外的，則是市政用地。
如果商鋪門前公共區域屬於小區規劃用地，而非市政道路，則停車位的歸屬問題應當判斷其是否屬小區公共配套設施；若商鋪門前的區域，沒有規劃為小區公共用地，則停車位屬於開發商，開發商有權在銷售時對停車位進行處理。
如果在規劃時已經將其作為小區公共配套設施，且已經將其面積全部分攤到業主房屋之中，那麼這些停車位應當屬於全體業主所有，收益權歸全體業主。根據《物權法》第74條規定，占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有。
6樓：努力的佐佐
這個說法不完全對。
紅線範圍內的土地，屬於土地證的權利人。買房的業主，一般是房屋所在土地的範圍內的權利屬於業主。除非賣樓的合同裡面說明公攤的面積有所擴大。
但紅線範圍內的土地，規劃報建時是確認使用範圍的，如果超出規劃的範圍建設，業主則可以提出異議，要求發展商按規劃批准檔案使用。
土地證上寫的是「本宗地內未作分攤的土地使用權屬全體業主共用」是什麼意思？
7樓：匿名使用者
我們這裡就直接寫的宗地面積及分攤面積 均屬於其中共用這一欄
8樓：夏至線
房地產專案宗地內未作分攤的共用土地使用權只登記不發證，登記註冊給宗地內全體業主。
公寓住宅最小單元房屋的土地使用權面積為建築占地面積進行面積分攤，具體公式為：建築占地面積/本樓幢建築面積×最小單元房屋築面積=最小單元房屋土地使用權分攤面積。另外，在土地使用證備註欄內註明「本宗地內未作分攤的土地使用權屬全體業主共用」。
排屋、別墅住宅最小單元房屋的土地使用權面積為建築占地面積再加上其他獨自使用的土地面積。另外，在土地使用證備註欄內註明「本宗地內未作分攤的土地使用權屬全體業主共用」。
其中，疊排住宅最小單元房屋的土地使用權面積為建築占地面積按建築面積分攤，底層房屋再加上其他獨自使用面積。另外，在土地使用證備註欄內註明「本宗地內未作分攤的土地使用權屬全體業主共用」。
非住宅房地產專案用地，參照公寓住宅進行面積分攤。
非房地產專案用地，土地使用權分攤面積根據其使用的建築面積按比例分攤。
封閉式小區的土地是全體業主的，憑什麼要開放成公共通道
9樓：靈韻智
目前還沒有權威的說法，都是各方解讀。
最新的說法是，只對超大的，面積上1平方公里的那種小區，開發公共通道。
至於現在的大部分小區，包括你家裡的那個，估計還不夠資格開放。
小區地下車庫的產權究竟是屬於全體業主還是屬於開發商？有無相關法律法規？
10樓：農家小子之
要判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬於開發商，還是屬於全體小業主共有，主要依據地下車庫的建築面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建築面積中已包含該地下車庫的面積(指分攤面積)。
在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬於全體小業主共有。反之，如果地下車庫的建築面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬於開發商。
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積，從而不進行公用建築面積分攤。
另外，根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應計入公用建築空間。根據上述規定可見，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建築面積。
如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據前段分析，地下車庫的產權應屬於全體小業主共有。否則，地下車庫的產權應屬於開發商。
地下停車場是由人防工程改建的，儘管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權**。《物權法》第五十二條規定，國防資產屬於國家所有
《商品房銷售面積計算及 公用建築面積分攤規則》第九條規定，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。從上述規定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬於開發商，也不屬於全體業主。
11樓：qq的勾k先生
根據《物權法》：
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過**、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
12樓：默nbhg陰
國家的法律法規對地下車庫的產權歸屬作出明確的規定。
車庫的歸屬並不能簡單地認為屬於業主或者開發商所有，而是應當首先雙方約定。開發商和業主以**、附贈或者出租等方式約定時，有義務向業主證明車庫並未納入公攤面積，建設車庫的成本也未納入商品房的成本。如果沒有約定或者約定不明時，除開發商能證明其享有所有權外，應當推定歸屬於業主。
拓展資料：關於車庫歸屬問題不僅僅是私法主體之間的利益博弈，而是涉及到了對業主利益的強制性保護。因為業主由於其資訊和經濟弱勢，無法與開發商在車庫的歸屬甚或**方面平等地進行協商，所以應當通過強行性規範對其利益進行傾斜和保護。
參考資料：試論住宅小區地下車庫的歸屬問題-法學研究--中國普法網
13樓：夏日絕
1、如果地下停車場經過面積分攤了，所有權就是全體業主的；
2、如果在房產證裡的面積不包含地下停車場的分攤面積，所有權屬於房地產開發商。但一般，現在停車位都是買的長期使用權。不會給單獨的產權證。
另外，業主優先使用是相對的，畢竟業主的個體，首先滿足規劃設計消防等要求，剩下才考慮業主使用。
14樓：匿名使用者
首先要確定這地下停車場的歸屬，判定其到底歸屬何方所有。如果歸屬人防工程，則無論誰都無權售賣。如果停車場包含業主公攤面積內，屬於公共用地，則房開商無權出租或**車位，應由小區業主委員會來決定車位的使用。
但如果停車場是歸屬房開商所有，那麼房開商就可以進行處置，不管是**還是出租。
根據研究，未發現國家的法律法規對地下車庫的產權歸屬作出明確的規定。但要判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬於開發商，還是屬於全體小業主共有，主要依據地下車庫的建築面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建築面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。
在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬於全體小業主共有。反之，如果地下車庫的建築面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬於開發商。
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積，從而不進行公用建築面積分攤。另外，根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應計入公用建築空間。根據上述規定可見，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建築面積。
如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據前段分析，地下車庫的產權應屬於全體小業主共有。否則，地下車庫的產權應屬於開發商。
小區公共土地是屬於全體業主嗎，小區公共土地是屬於全體業主嗎？
按照 物權法 的規定，小區內附屬設施的產權屬於全體業主所有，未經業主大會許可，物業管理人員無權處置。但小區附屬設施的產權劃分為三種情況 一是商品房小區，小區附屬設施的建設費用已經包含在業主的購房款中，附屬設施的產權自然屬於全體業主所有，不經業主大會許可，物業管理人員無權處置。二是集資房小區，如果業主...
關於小區地面公共停車位的使用問題
你們原有的車位業主聯合起來施壓。不過估計很難，畢竟公共的，要考慮大多數人。如果小區地面公共停車位屬於全體業主共有，是否應向業主收停車費？請提供明確的法律條例依據，謝謝 50 物權法 第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位 車庫應當首先滿足業主的需要建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位 車庫的歸...
小區公共區域被一些業主用磚牆，彩鋼私自搭建成庫房，車都沒法停，該找哪裡反應情況
按照法律和雙方合同中對住宅共有部分和自用部分的界定，小區公共區域被一些業主用磚牆，彩鋼私自搭建成庫房，侵占了小區業主的共有共用部位，超出了正當行使權利的界限，妨害了物業管理公司的正常管理秩序，屬於侵權行為。按照法律規定和雙方合同約定，物業公司有權要求李某拆除搭建的庫房 回覆原狀。人民法院應依法支援物...
半夜有住戶在小區公共地帶大聲喧嘩怎麼辦？有沒相關規定
1 錄音，留著取證。2 可以找小區物業協調。3 如果聯絡不上物業，可以報警。4 不建議私人出去解決，以免引起衝突。可以報警的，應經違反了治安管理處罰法的相關規定，直接撥110就行，不過最好留取確切的證據，比如錄音，以免對方不承認。我也遇到這種事，每天早上5點左右有施工車弄得睡不了覺，打110都不行，...
小區一樓業主占用公共停車位應該往哪舉報
湖南省長沙市望城區紅建小區 新一佳超市後棟 公用停車場，有人長期用單車占用停車位，著時讓人氣憤，更氣的是打城管 投拆時說要我找街道 推皮球至今無人解決。小區公共車位出租應向那個部門投訴 物權法 明確規定 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位 車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過 附贈或者出租...