1樓：華牛有指點
reits中文全稱為房地產信託投資**，是一種投資理財方式，是房地產**化的重要手段。**募集的資金主要投資於酒店、寫字樓、購物中心、工業園、商場、工業和資料中心等，主要是投資房地產市場，收益**靠投資的物業租金以及管理費等。
【拓展資料】
reits是**，reits**又叫不動產投資信託**，**的資金主要投資於不動產，包括高速公路、房產、物業等，比如**投資高速公路，那麼**通過專業運營收取過路費，再按照投資者持有的份額將收益分配給投資者。
reits的收益主要有兩部分：第乙個就是高比例分紅，reits都有強制分紅制度，這些基礎設施公募reits產品也不例外，也採取強制分紅政策，並且收益分配比例不低於合併後**年度可供分配金額的90%強制分配給投資人，這和債券的利息差不多，但高於債券。
第二個就是交易差價，這些基礎設施公募reits採取封閉運作，後面也會在交易所上市交易，投資者可以像買賣**一樣去投資它賺取交易差價。
reits最早產生於美國20世紀60年代初，具有3個方面的特點，包括收益主要**於租金收入和房地產公升值；收益的大部分將用於發放分紅（至少90%）；reits長期回報率較高。reits由於投資商業地產，短期內很難獲得較多的盈利，一般需要投資者長期持有，通常需要持有幾年甚至長達幾十年的時間，不過reits**流動性較好，可以隨時賣出或者**。
不過投資reits需要面臨不同方面的風險，主要包括匯率風險、經營管理風險、債務風險等，其中經營管理風險指遇到專業能力不強的團隊，可能會在**的時候貸款**物業，通常**reits時要考慮收購歷史、融資能力、財務狀況等方面。
2樓：華泰**投教基地
我國公開募集基礎設施**投資**（簡稱公募基礎設施reits）是指依法向社會投資者公開募集資金形成**財產，通過基礎設施資產支援**等特殊目的載體持有基礎設施專案，由**管理人等主動管理運營上述基礎設施專案，並將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。
什麼是reits
3樓：飛鷹
房地產信託投資**(reits)是房地產**化的重要手段。房地產**化就是把流動性較低的、非**形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的**資產的金融交易過程。房地產**化包括房地產專案融資**化和房地產抵押貸款**化兩種基本形式。
2020年7月17日，中國reits論壇舉辦「reits市場的中國道路研討會暨《中國reits市場建設》線上首發式」。
4樓：匿名使用者
《公開募集基礎設施**投資**指引（試行）》徵求意見稿（以下簡稱「《徵求意見稿》」）的發布引起了市場各方的關注和熱烈討論，本文將聚焦徵求意見稿中與**管理人相關的內容，關注公開募集基礎設施**投資**（以下簡稱「公募reits」）在**運作期的挑戰，為**管理人搭建公募reits運作體系提供一些參考和建議。
1. 專案投資和運作管理經驗欠缺
公募reits 80%以上的**資產將投資單一基礎設施資產支援**（以下簡稱「abs計畫」）的全部份額，與公募**一直以來的分散化資產配置的投資理念完全不同，**管理人現有的投資決策體系和投資研究型人才並不適用於公募reits。對於普遍缺少實體產業經營管理經驗的**管理人，還要在**運作期間積極履行基礎設施專案運營管理職責。因此，相關專業人才的引進、培養、激勵是搭建公募reits運作環節中最為核心的部分，而基礎設施的經營管理則是**管理人面臨的最大瓶頸。
受《**管理公司子公司管理規定》的限制以及成本考慮，**管理人設立子公司從事基礎設施經營管理的難度較大，可將經營管理工作委託給原始權益人或具備產業經營管理資質的第三方，界定雙方在經營管理上的權利、義務和責任。此外，除了直接的財務管控，**管理人應在戰略層面、經營層面，對所投基礎設施資產進行緊密的管控。
2. 專案投資管理體系相對空白
**管理人需要以制度先行為基礎，為投資管理、專案運營建立配套的流程，包括：
1）投資決策體系
立項過後的流程包括但不限於：盡職調查、協調子公司/股東和第三方服務機構、合作協議、材料申報、啟動路演銷售等，而專案質量控制崗位則需要全程監督盡調工作的質量。
2）投資研究規範
一是對基礎設施資產的研究方式、研究內容、成果展現以及溝通匯報方式制定標準；二是制定盡職調查工作指引，包括責任認定、方式方法、盡調報告和底稿要求等。
3）專案存續期管理
制度方面，建立專案存續管理備忘錄，內容包括投後管理工作要點以及指定責任人，防止存續期管理工作出現疏漏。
職責方面，確定最高決策機構以及負責專案存續日常管理的部門，其他業務部門根據情況予以配合，合規審核部門應對存續期管理工作進行監督檢查。
執行方面，一是制定及落實基礎設施運營策略；二是跟蹤基礎設施的生產經營及財務情況，發生重大變化應及時匯報並商討應對措施；三是跟蹤專案現金流情況；四是關注投資者分配收益情況；五是如委託第三方進行經營管理，需監督其是否按照服務協議約定履行相應的職責；六是聘請外部機構進行審計和評估；七是通過對子公司進行風險合規條線垂直管理，定期了解對abs計畫的監督管理情況。
3. 風險管理涉入新領域
**管理人需要為公募reits的風險把控定好規則，通過制度和流程來落實責任，將公募reits的執**況納入公司的內控合規評估體系。
1）財務管理
**管理人應高度重視對基礎設施的財務管控，保證專案資金的穩定運轉。基礎設施的賬務處理不同於以往**的核算與估值，**管理人一是需要結合專案的發展目標，設定相應的財務預警指標，並保證財務預警指標的設定符合**管理人的長期目標；二是提高估值核算人員在基礎設施領域的財務專業水平；三是建立與abs計畫管理人、託管人、資產評估等外部專業機構的財務資訊傳遞機制，保證財務資料傳遞的效率及準確性。
2）專業人員的管理
**管理人一是需要加強對新加入專業人員的教育工作；二是做好與**投資類業務之間的有效隔離；三是按照投資管理人員自律管理、員工及直系親屬申報、資訊保密承諾等相關要求對行業新人進行管理，做好其投資行為、個人行為、個人資質的管理，防範潛在的利益衝突。
3）關聯方的管理
對**管理人和**子公司的股東及其股東關聯公司、基礎設施專案的原始權益人及其股東關聯公司的關聯方，以及其中的關聯自然人進行識別，建立關聯方資訊管理機制。
**管理人可將超過**資產10%的關聯交易視為「重大關聯交易」，合理確定交易**，根據重大關聯交易的決策流程執行。對於非重大關聯交易，**管理人也應採取一事一議的原則，對每筆關聯方交易進行審議，做好利益輸送的防範工作。
4）內部審核
基礎設施投資管理部門應根據法規及公司實際情況，適時分析評估現行制度流程，完善薄弱環節，防範操作風險、合規及道德風險；**管理人應對公募reits的運作進行全面監控和事後審核，確保**運作的合規性。
5）其他
公募reits在整個運作過程涉及合作機構較多，**管理人需要有效防控業務合作產生的風險，對合作機構進行管理。設定合作准入及調整的審議機構，相關業務部門負責合作方的盡職調查和日常合作管理。
設定應急預案，無論是在公募reits層面，還是在abs計畫層面，當風險發生時，**管理人、資產計畫管理人應立即相互告知，按規定向監管機構報送和進行資訊披露。
公募reits的運作涉及大量業務文件。**管理人應指定專人負責專案設立及存續期管理的原始檔案的歸集、整理和保管，對物理檔案實行電子化管理，並對業務檔案的完整性進行定期檢查。
4. **估值核算存在特殊性
確保基礎設施專案估值的準確性和及時性是公募reits的估值重點。《徵求意見稿》指出，**管理人對基礎設施專案日常運營管理職責包括至少每季度對基礎設施**進行估值，並披露**資產淨值和**份額淨值。
雖然會聘請第三方估值機構對底層資產進行評估，但是**管理人對估值結果承擔最終的責任，包括交易結構搭建、估值技術建模、風險敞口分析、現金流分析與**等環節都需要**管理人的共同參與，並定期評估第三方機構採用的估值方法、選取的模型引數及執行模型的過程等。
此外值得關注的是，公募reits的會計核算將與以往公募**不同，**管理人需要提前做好準備，提高後台運營團隊的專業能力。
5. 資訊披露內容增加
1）臨時事項的披露
對於《徵求意見稿》中要求的臨時披露事項，**管理人需要持續關注**運作期間的業務指標、財務指標、關聯交易、重大事件，及時識別發生的特殊事項並建立相應的決策程式，完成臨時披露內容的審核和對外發布。整個鏈條涉及內外部的聯動，**管理人需要界定好每乙個環節的職責和分工，建立高效和暢通的資訊溝通機制，保證臨時披露的及時性和準確性。
2）定期報告的披露
公募reits的季報、半年報及年報在資訊披露上將完全不同於以往xbrl的內容要求，**管理人可參考海外reits的披露資訊，對定期報告提前做出規劃，在相關資訊披露規則出台之後，**管理人再對上述規劃進行合理調整。
結語專業人才管理是搭建公募reits運作環節中最為核心的部分，基礎設施經營管理是**管理人面臨的最大瓶頸，而面對較高的專案遴選與推薦要求，以及需要對原始權益人或基礎設施運營企業所有權和經營權的轉讓以及稅務等方面的考慮，尋找合適的標的資產是**管理人當前面臨的最大難點。
具備一定「類reits資產**化」業務經驗的**管理人，在業務經驗和人才儲備上都有一定的積累，並為籌備公募reits做好了布局。這些**管理人可參照《徵求意見稿》的指引，一是調整業務架構，協調專案管理團隊、銷售團隊、風險管理等團隊之間的聯動；二是協商與股東或子公司之間的合作模式；三是引進包括專案投資、專案管理、財務管理等優秀人才、提高團隊整體素質並完善薪酬激勵機制，做好公募reits的先行者。
對於缺乏投資管理和專案經驗的**管理人來說，當前的重點是研究開展公募reits的可行性，與股東、子公司積極尋求技術支援和探索開展業務協作的方式，尋找合適的投資專案，逐步發展公募reits業務模式。
以上內容**自ey，略有刪減，僅作學習，分享，交流之用。
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