1樓：一口百會
開發一般住宅專案，取得土地使用權的方式有拍賣、招標、掛牌和協議出讓。
1、拍賣出讓國有土地使用權
拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，**也可獲得最高收益，較大幅度的增加財政收入。這種方式主要適用於投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅遊業和娛樂業用地，特別是大中城市的**地段。
2、招標出讓國有土地使用權
招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民**土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
是指在規定的期限內由符合受讓條件的單位或者個人（受讓方）根據出讓方提出的條件，以密封書面投標形式競報某地塊的使用權，由招標小組經過開標、評標，最後擇優確定中標者。投標內容由招標小組確定，可僅規定出標價，也可既規定出標價，又提出乙個規劃設計方案，開標、評標、決標須經公證機關公證。招標出讓的方式主要適用於一些大型或關鍵性的發展計畫與投資專案。
3、掛牌出讓
掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的**申請並更新掛牌**，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
4、協議出讓
協議出讓，是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。它主要適用於工業專案、市政公益事業專案、非盈利專案及**為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的專案，採取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低於國家規定所確定的最低價。以協議方式出讓土地使用權，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權謀私及國有資產流失。
協議、招標、拍賣、掛牌是法定的四種使用權的出讓方式。在具體實施土地使用權出讓時，由國有土地代表根據法律規定，並根據實際情況決定採用哪種方式，一般對地理位置優越、投資環境好、預計投資回報率高的地塊，應當採用招標或拍賣方式；反之，可適當採用協議方式。
2樓：沁兒小姐
土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。
採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人**批准劃拔：
（1）***用地和軍事用地．
（2）城市基礎設施用地和公益事業用地．
（3）國家重點扶持的能源，交通，水利等專案用地．（4）法律，行政法規規定的其他用地．
房屋的土地使用權取得方式
3樓：輕靈觸動
1、以出讓方式取得國有土地使用權
土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。
年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
2、以劃撥方式取得國有土地使用權
土地使用權劃撥，是指縣級以上人民**依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。
年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。
因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。
3、以轉讓方式取得國有土地使用權
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。
轉讓方式：包括**、交換和贈與等。
土地使用權作為非貨幣財產作價出資必須經過評估，評估需要如下檔案：
1、提供專土地使用權證，房地產證，土地平面位置圖，與無形資產出資有關的轉讓合同，交接證明等。
2、填寫無形資產出資驗證清單。要求填寫的名稱，有效狀況，作價等內容符合合同，協議，章程，由企業簽名或驗收簽章，獲得各投資者認同，並在清單上簽名。
3、無形資產應辦理過戶手續（智財權辦理產權轉讓登記手續；非專利技術簽定技術轉讓合同；土地使用權辦理變更土地登記手續）但在驗資時尚未辦妥的，填寫出資財產移交表，由擬設立企業及其出資者簽署，並承諾在規定期限內辦妥有關財產權轉移手續。
交付方式，交付地點合同，協議，章程中有規定的，應與合同，協議，章程相符：「接收方簽章」欄，由全體股東簽字蓋章。
4、資產評估機構出具的評估目的，評估範圍與物件，評估基準日，評估假設等有關限定條件滿足驗資要求的評估報告和出資各方對評估資產價值的確認檔案。
5、一般無形資產出資最高可達企業註冊資本的70%。
6、以劃撥土地使用權出資的，提供經市、縣人民**土地管理部門辦理的土地使用權出讓手續。
4樓：
你好 出讓的土地建成的房產肯定都是商品房 而除了商品房其他的土地性質都是劃撥的 出讓的土地開發商在開發時是要相土地部門繳納相應的土地出讓金的 商品房的成本也就相應的提高了 其實 這也就是商品房**高於其他型別房產的主要原因了 而對於個人而言 出讓和劃撥沒有太大區別的 小的區別是 如果你買的房子土地是劃撥的 如果你在賣給第二個人 那麼這個人在辦理土地證更名時要向土地管理部門按照房產大小 樓層 地段等補充繳納土地出讓金的 但一般房產也就幾百到幾千元 而出讓的土地再怎麼買賣也不用不繳土地出讓金了 因為前期開發商已經繳納過了
5樓：法妞問答律師**諮詢
土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
6樓：匿名使用者
可以通過正規的轉讓手續得到。
或者是參加競拍，但是一定要注意有國家頒發的地契，這個應該是地稅局管的。
7樓：半拉饅頭之卿
出讓就是買賣，劃撥就是**撥給一些機關單位用地，是不會有買賣產生的。
8樓：青島籍小房蟲
出讓一般是開發商買的國家的這片土地40-70年的使用權
劃撥就是國家為安置拆遷戶，或是建造保障性住房圈出來的地
也就是說買劃撥土地上蓋的房子有土地使用證，劃撥的沒有，當然是出讓的好 啊
9樓：沉_默_味_道
可以簡單的這樣理解
出讓 和 劃撥 本質上沒什麼差別，土地都是國家的！
出讓的土地在過戶的時候不需要交錢
劃撥的土地在過戶的時候要交一定的土地收益金其實這並不影響房屋的土地使用權！
房地產開發獲得土地的方式有幾種?
10樓：法妞問答律師**諮詢
土地公開出讓的方式包括招標、拍賣和掛牌。《城市房地產管理法》第14條規定：「土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民**管理部門與土地使用者簽訂。」
11樓：半邊
房地產土地獲得的方式有；出讓取得、轉讓取得、還有從劃撥地轉化為出讓地取得三種主要方式。出讓取得是在土地交易的一級市場，從**手中，或由**徵收集體土地或從**手中經過市場交易（招標投標、掛牌交易等）方式取得；轉讓取得是在土地交易的二級市場，從市場主體手中通過互換、買賣、贈與等各種交易方式取得。還有原是劃撥地，補交土地出讓金把土地性質轉為出讓地而取得開發土地。
關於房地產，立項和取得土地的先後順序？
12樓：先生軒
首先要得到土地預審報告（國土部門），拿著預審報告出計畫和規劃。先有這些手續，才能辦理土地手續。 如果是招拍掛競得土地，應該是先取得土地，後辦理立項規劃手續。
主要流程有：
取得土地之前必須做的：國土局-土地利用可行性報告(需徵用農用地）、***-專案可行性研究（有時候沒做的，會需要你去做）
建設專案用地預審是指國土資源管理部門在建設專案審批、核准、備案階段，依法對建設專案涉及的土地利用事項進行的審查。
預審內容
（一）建設專案用地選址是否符合土地利用總體規劃或經批准的國家、省有關發展規劃，是否符合土地管理法律、法規規定的條件；
（二）建設專案是否符合國家和省供地政策；
（三）建設專案用地選址是否合理，包括是否確需占用農用地、可否調整占用非農用地等；
拓展內容：
未辦理建設用地規劃許可證，所辦理的一切登記無效，需要憑國有土地使用權出讓合同或者劃撥用地決定書等材料先辦理建設用地規劃許可證，之後在辦理土地使用證 ，在辦理工程規劃許可證。
1，土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批覆：
2，專案公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質：
3，總平面審查：
4，管線綜合審查、排水許可證：
5，單體審查、建築工程規劃許可證：
6，消防和人防專項審查：
7，節能審查、施工圖審查：
8，餘泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可：
9，質量監督、安全監督：
10，施工招投標、監理報建：
13樓：淡定超人
取得土地後辦理立項規劃手續。
1、你要搞清楚立項是開發商內部的立項，還是在**部門的立項。
2、開發商內部立項，在取得土地之前就開始了。
3、在**的立項，是取得土地之後。這其實就是你取得土地之後，將來立項的重要限制內容。
14樓：匿名使用者
一般情況，先立項，後取得土地。首先要得到土地預審報告（國土部門），拿著預審報告出計畫和規劃。先有這些手續，才能辦理土地手續。
如果是招拍掛競得土地，應該是先取得土地，後辦理立項規劃手續。
立項特指建設性專案已經獲得**投資計畫主管機關的行政許可（原稱立項批文），可以進入專案實施階段。投資專案管理分為審批、核准、備案三種，其中：審批一般又分為專案建議書、可行性研究報告、初步設計三種，立項就是**投資主管部門已批准了專案的可行性研究報告。
土地預審：國土資源管理部門在建設專案審批、核准、備案階段，依法對建設專案涉及的土地利用事項進行的審查。預審意見是建設專案批准、核准的必備檔案，今後農用地轉用、土地徵用必須預審過關才能批准專案用地。
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